Как продается новое жилье в Самарской области

На днях состоялось заседание комиссии Общественной палаты Самарской области по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ.

Его участники обсудили первые итоги реализации национального проекта «Жилье и городская среда» на территории региона.

Покупательский спрос

В соответствии с целями нацпроекта объемы строительства с 2019 года должны ежегодно увеличиваться на 10%. В России существует ощутимый спрос на улучшение жилищных условий. Однако далеко не все имеют средства на покупку квадратных метров. Это указано и в проекте доклада Общественной палаты РФ среди проблем, тормозящих выполнение нацпроекта: не все построенное жилье может быть продано в силу низкой покупательской способности населения.

При этом, по оценке экспертов, в стоимости квадратного метра вновь возводимой недвижимости цена самого строительства составляет не более 30%. Самую большую долю затрат составляют государственные услуги: налоги (25%), покупка участка и получение разрешения на работы (11%), банковские услуги (10%), прокладка и подключение инженерных сетей (8%).

Руководитель проектного офиса министерства строительства Самарской области Дмитрий Крыпаев отметил, что покупательская способность у нас выше, чем в среднем по стране. Однако люди в большей степени ориентированы на вторичный рынок.

— Количество сделок по приобретению жилья в Самарской области остается значительным, — отметил Крыпаев. — За январь — октябрь этого года 89 тысяч семей улучшили свои жилищные условия, плановый пока затель для нашего региона — 80 тысяч. Причем более 46 тысяч семей сделали это за счет приобретения квартир. Мы можем констатировать, что это устойчивая тенденция: доля сделок на вторичном рынке жилья увеличивается.

Общий объем ипотеки по региону тоже растет, хотя и незначительно. Но при этом также наблюдается снижение доли кредитов на первичном рынке, она составляет 66% от уровня прошлого года. Люди более осторожно вкладывают деньги в строящееся жилье.

Инвестиции не в моде

Как рассказал Крыпаев, для Самарской области плановое задание по вводу нового жилья составляет около 2 млн квадратных метров. Речь идет и многоквартирных домах, и об индивидуальных. Это на 10% больше прошлогоднего показателя. За январь — октябрь 2019-го введено чуть более 1 млн «квадратов».

Анализ материально-технической базы, трудовых ресурсов компаний, работающих на рынке, показывает, что в текущем году отрасль готова к вводу до 2,5 млн. Однако трудности со сбытом пока не дают реализовать этот потенциал. По состоянию на начало года на первичном рынке оставались нераспроданными не менее 350 тысяч квадратных метров уже готового жилья. К середине лета показатель удалось уменьшить, но он все равно остался немалым: у девелоперов скопилось около 300 тысяч «квадратов».

Эксперты также отмечают значительное падение инвестиционного спроса на первичном рынке. Года три назад примерно треть свежепостроенных квартир покупали именно для того, чтобы вложить свободные деньги. То есть «лишнюю» недвижимость довольно активно использовали не для того, чтобы непосредственно жить там, а как альтернативу банковским вкладам, покупке акций и тому подобному. Сейчас же в качестве инвестиций востребовано лишь 5% «первички».

Бюджет поможет?

Компании-застройщики могут и намеренно медлить, не сдавать в эксплуатацию фактически готовые объекты. Дело, конечно, в деньгах. В соответствии с действующим законодательством введенное в эксплуатацию, но не реализованное жилье для застройщика является не товаром в обороте, а имуществом с соответствующим налоговым бременем. Чтобы избежать этих трат, коммерсанты откладывают ввод в эксплуатацию уже построенных домов.

Кроме того, новые правила, связанные с введением механизма эскроу-счетов, таковы, что если объект находится в высокой степени готовности и в нем продана значительная часть квартир, он может достраиваться по старым правилам без привлечения средств по счетам эскроу. Поэтому в начале года некоторые застройщики приостановили работы на объектах, находящихся на высокой стадии готовности, а высвободившиеся ресурсы перебросили на другие площадки. В результате под критерии, позволяющие избежать привлечения эскроу-счетов, попало около 60% действующих строек в регионе.

Учитывая падение спроса на первичном рынке жилья и, как следствие, риск срыва показателей нацпроекта, областное министерство строительства ищет пути решения проблемы. В частности, рассматривает возможность увеличения объема регионального финансирования на приобретение жилья для отдельных категорий граждан. В настоящее время за счет бюджета выкупается около 3,5% вводимого жилья. Полное обеспечение всех очередников до 2024 года позволит увеличить эту долю до 17%, то есть на 250 тысяч квадратных метров ежегодно.

— Обсуждение показало, что на пути развития строительной отрасли стоит немало законодательных преград, — подытожил председатель комиссии Виктор Часовских. — Устранить их непросто. Но надо работать, выходить с законодательными инициативами. Очевидно, что это проблемы не только Самарской области. Чем больше регионов выразит свою позицию, тем больше вероятность положительного результата.