Об особенностях старых и новых Правил застройки и землепользования «СГ» рассказал первый заместитель главы Самары Виктор КУДРЯШОВ.
— Виктор Владиславович, что такое Правила застройки и землепользования? Зачем они нужны городу?
— Правила застройки и землепользования — это муниципальный правовой акт, который регулирует вопросы использования территорий города для строительства и иных целей, связанных с пользованием земли, определяет, какие объекты недвижимости и на каких территориях можно возводить, их типы, этажность. Также Правила запрещают размещение тех или иных объектов на различных территориях, например в рекреационных. Правила определяют параметры разрешенного строительства на разных участках города, описывают процедуру принятия решений по изменению этих параметров. Сейчас в Самаре действуют Правила, утвержденные в 2001 году. Мы готовим новую редакцию документа.
— Но еще в 2010 году приняли Правила. Почему их отменили?
— Этот документ, во-первых, не учитывал мнение большого количества физических и юридических лиц. У людей возникли справедливые, на мой взгляд, претензии к содержанию документа. Во-вторых, горожане недостаточно обсудили тот документ. Анализируя карту градостроительного зонирования 2010 года, мы видим огромное количество странных позиций, которые не соответствуют реалиям развития города. Точечная застройка, появление гигантских объектов вдоль основных магистралей… Это создаст неминуемый коллапс в городе. Лично я не жалею об отмене Правил 2010 года, потому что документ, который мы готовим в настоящее время, будет более прогрессивным и перспективным.
— Когда новые Правила выйдут в свет? Планируется ли их широкое обсуждение с горожанами, чтобы избежать ошибок прошлых лет?
— Разработка Правил требует усилий группы специалистов: архитекторов, юристов, застройщиков. В процессе разработки мы получили более 350 предложений от физических и юридических лиц. Половина учтены, другая часть — нет, потому что, на наш взгляд, она противоречит развитию города. Проект новых Правил подробно обсудили с застройщиками. Нужно еще около месяца, чтобы сформировать окончательную редакцию документа. Затем его представят главе Самары Дмитрию Азарову. Если у мэра замечаний не будет, то документ поступит на общественные слушания. Их регламент предполагает возможность заинтересованным гражданам в течение двух месяцев знакомиться с Правилами, спрашивать, давать предложения, которые рассмотрит комиссия. Многие люди являются землепользователями, и именно на этапе формирования Правил они должны четко понимать, какие принципы в них закладываются. Потом отправим документ в городскую Думу на утверждение. Рассчитываем, что в 2014 год Самара войдет с новыми Правилами застройки и землепользования. Да, планировали принять раньше, но посчитали, что документ должен быть разобран по ниточкам, чтобы избежать несоответствий. Правила должны стать документом общественного согласия, который прошел самое подробное обсуждение, общественное и экспертное. Он будет определять развитие нашего города на среднесрочную перспективу. Тем более в документе предусмотрен обязательный механизм внесения изменений. Как минимум раз в год мы будем корректировать его, поэтому возможные конфликты -все интересы учесть невозможно — будем спокойно снимать, без судебных разбирательств. Правила станут «живым» документом.
— Какая главная идея лежит в основе новых Правил? Защитить город от необдуманной застройки или наоборот дать больше свободы застройщикам?
— Мы заложили принцип — городская власть должна полностью управлять градостроительной ситуацией в Самаре, но в то же время и не создавать дополнительные административные барьеры инвесторам, которые планируют построить тот или иной объект. Мы кардинально пересмотрели основные разрешенные виды использования земельных участков, ушли от излишней детализации в названии объектов, которые можно строить на территориях. Раньше любое изменение наименования потребовало бы от застройщика изменения всего пакета документов, что нецелесообразно. Вместе с тем мы установили жесткие ограничения по высоте создаваемых объектов. Но при наличии проекта планировки территории застройщик вправе обратиться в комиссию по застройке и землепользованию за специальным согласованием, связанным с превышением предельно допустимых параметров. Если комиссия сочтет обоснования достаточными, то предложение вынесут на слушания и решение будет принято с учетом мнения жителей. Если обоснований будет недостаточно, комиссия вправе отказать заявителю.
— Чем еще отличаются новые Правила?
— Правила, проще говоря, — это карта города, разбитая на участки, зоны: жилые, общественно-деловые, рекреационные, производственные, резервные и так далее. В Правилах 2001 года таких зон 22, в новых — уже 31. Более того, есть подзоны. Например, у общественно-деловой в исторической части есть подзона с ограничениями по высотности. Та же зона в современной части города, в спальном районе имеет ограничения, но с другими характеристиками.
Мы, например, защитили зоны Домов культуры. Закрепили, что на прилегающих территориях к ДК никакие объекты появляться не могут. Защитили и крытые рынки. Сегодня их работа выгодна собственнику, а завтра, может, и нет, и он решит построить жилой комплекс. Считаем, крытый рынок — элемент городской атмосферы, который нужно сохранить. Появилась и зона городских площадей. В целом, теперь при развитии новых микрорайонов, при подготовке проектов планировки территорий инвесторам будут заданы еще более четкие требования.
— Изменится ли с утверждением новых Правил процедура публичных слушаний? Людям очень нравится участвовать в обсуждении, нравится, когда с ними советуются.
— Эта процедура установлена законом, и мы не вправе ее менять. Но в новых Правилах мы подробнее описали требования к подготовке слушаний. Думаю, сделали Правила понятными для большинства землепользователей.
— Как новые Правила защитят Самару от точечной застройки?
— Мэрия отказалась от точечной застройки 10 октября 2010 года, как только главой города был избран Дмитрий Азаров. Эта позиция осталась неизменной. В Правилах 2001 года немало, как мы говорим, «мин». К сожалению, из-за них было несколько острых ситуаций. По большинству из них благодаря административным рычагам удалось предотвратить строительство.
В новых Правилах точечная застройка полностью исключена. Теперь развитие территорий будет происходить на основании проектов планировки. Прогнозируя появление какого-либо объекта, мы будем понимать, как будет развиваться транспортная, социальная инфраструктура. И если объект входит в конфликт с потребностями жителей близлежащих домов, его, конечно же, не построят.
— Многих волнует сохранность зеленых зон и исторических памятников…
— Зеленые зоны — достояние всего города. Мы со своей стороны прикладываем усилия для их благоустройства, восстановления скверов. В новых Правилах минимальное количество разрешенных видов их использования. Есть зоны, где строить вообще ничего нельзя. Уверенно могу сказать, после принятия Правил зеленых зон в городе меньше не станет. Историческая часть города, безусловно, полностью сохранена. Исключено, чтобы здесь появлялись многоэтажные кварталы.
— В Самаре есть важный градостроительный документ — Генеральный план. Как он соотносится с Правилами?
— Генплан — документ стратегического уровня. Он определяет базовые функции территорий города, направление развития систем городских коммуникаций, транспортной системы. Правила более локальны. Эти документы сопоставимы между собой. В каждом случае подход будет индивидуальным: мы не хотим, чтобы наши решения вызывали социальную напряженность. Наоборот, стремимся максимально защитить интересы граждан.
— Привлекут ли новые Правила инвесторов в Самару?
— Учитывая, что Правила снимут многие административные барьеры, сократят процедуры оформления документов на строительство, это будет залогом большей активности инвесторов. Кроме того, в Правилах наконец-то определяются территории, где в перспективе возможно возведение коммерческих объектов. Такая ясность будет способствовать интенсификации процессов по купле-продаже земельных участков. Интерес инвесторов, которые любят прозрачность в любых вопросах, конечно, возрастет.
В целом, новые Правила — документ очень интересный. С его принятием уникальный архитектурный облик Самары станет более разнообразным. Как говорят архитекторы, мы, однозначно, движемся в сторону Европы. Планировка новых территорий, развитие общественной, транспортной инфраструктуры будет идти в том же направлении, что и в европейских столицах.
Общество
