Двойная ипотека

Или о том, что не все то золото, что блестит
Руководитель ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» Андрей Языков осветил подробности, касающиеся программы «Переезд», которая стартует в марте. Именно этому была посвящена прошедшая на днях пресс-конференция. Инициатива, предложенная им, на первый взгляд выглядит очень вкусно. Но если взглянуть критическим взором…
Есть в Ленинградской области

такой замечательный маленький городок Тихвин. Пара крупных производств и сопут­ствующие им сферы — типичный депрессив­ный моногород. От других его отличает, по­жалуй, только то, что там сейчас возводится вагоностроительный завод, которому нужно не менее 3500 квалифицированных работни­ков. Именно на примере Тихвина и собира­ются обкатывать свою программу «Переезд» представители АРИЖК. И одним из городов, которые будут участвовать в пилотной про­грамме, назван Тольятти.
Вполне понятно, что труженик, к при­меру, АвтоВАЗа вряд ли переедет в другой город, если не будет уве­рен, что его семья будет обеспече­на квартирой на новом месте. А вот продажа «старой» квартиры может стать проблемой: например, в случае если в ней прописан ре­бенок. Органы опеки и попечительства про­сто не позволят совершить такую операцию. Также не стоит забывать о том, что многие потенциальные новоселы связаны со своей недвижимостью «пожизненной кабалой», необходимостью выплачивать долг по ипоте­ке. «А если ты связан одной ипотекой, вторую тебе уже не дадут, — рассуждает Андрей Язы­ков.- А продать свое жилище сейчас — это приведет к большим финансовым потерям». Именно на эти группы населения и направ­лена добровольная программа агентства. Для получения займа гражданин должен устро­иться на работу в населенном пункте, куда планирует переехать, успешно пройти испы­тательный срок, а также подобрать новое жи­лье. Далее агентство выдает заемщику кредит на покупку квартиры, ставка по нему соста­вит около 11% годовых. Пока клиент не про­даст свое прежнее жилье, гасить ссуду он мо­жет в льготном режиме. Как утверждают в АРИЖК, участвовать в программе разреше­но и действующим ипотечным заемщикам. В этом случае агентство выкупит квартиру вме­сте с долгом, на руки же человек получит пол­ную сумму, которую уже выплатил за кварти­ру. Выглядит достаточно заманчиво. Новые перспективы, возможности…
При более пристальном взгляде ини­циатива кажется шитой белыми нитками, вопросов при подробном рассмотрении появляется больше, чем ответов. Итак, поехали по пунктам. Для начала: стоимость квартиры, которую име­ет в собственности переезжающий, оценива­ется агентством. Так, на данный момент ти­повая квартира 50 кв.м оценена экспертами АРИЖК в 2 млн рублей. «Вот только реаль­ная ее стоимость сегодня на вторичном рын­ке — 1,5 миллиона, — рассказал «СГ» руко­водитель Тольяттинской гильдии риэлторов Алексей Журавлев. — Понятно, что в програм­ме заложено подорожание жилья в бли­жайшие два года, но это возможно только в случае, если в Тольятти реально появятся ра­бочие места, а значит, установится стабиль­ный спрос на недвижимость. Пока же рынок обрушен». К слову, эксперт далеко не уверен в том, что стоимость квартиры вырастет до за­явленного уровня даже за два года.
Да и удастся ли сбыть квартиру вооб­ще — вопрос остается открытым. «Тольятти — город банкрот, — рассуждает один из риэл­торов. — Рабочих мест в городе нет. Населе­ние не растет, а значит, и рынок сбыта не растет. А значит, у пользователя программы «Переезд» никаких гарантий нет. Что, если с предприятия, на которое он устроится рабо­тать, его уволят через два месяца? Что тог­да?» Впрочем, в этом вопросе мнения экспер­тов расходятся. По словам исполнительного директора Самарской гильдии финансистов Дмитрия Яковенко, риск на проигрыш есть всегда, и непонятно, для кого он выше. Для тех, кто уедет, или для тех, кто останется. «Первое, что заставляет задуматься, это, ко­нечно, разница в реальной сумме денег, — рас­суждает он. — Также не решены и проблемы с финансированием самого переезда с уче­том транспортировки вещей». Впрочем, по мнению Яковенко, лучше действовать, чем плыть по течению, ожидая лучших времен.
Еще одну схему рассмотрел другой эксперт «СГ». Вспомним стандарт­ную методику реструктуризации кредитов АРИЖК: агентство предо­ставляет заемщику стабилизационный кре­дит сроком на год и платит банку-кредитору ежемесячные платежи вместо заемщика. По окончании года заемщик снова начинает об­служивать свой кредит. Но теперь платит еще и агентству. В итоге размер его платежей воз­растает на 10 — 15%. Прибыльный бизнес, не так ли? Впрочем, ничего странного, финан­систы всегда думают о своих деньгах, хотя Андрей Языков и заявляет, что прибыли от проекта не ждет. В этом контексте его слова выглядят не более чем шутка. Так вот, в про­грамме «Переезд» схема выглядит почти так же, но помягче. Наибольший интерес пред­ставляют именно те рабочие, которые сбыть недвижимость с рук за два года не смогут. В этом случае АРИЖК может предложить не­задачливому клиенту реструктуризацию кре­дита — еще под 11%. В течение года агент­ство будет платить «само себе», а через год клиент начнет платить 22%. Не вернет дол­гов еще через год – под 33%, и так далее. Для АРИЖК получается фактически вечный кли­ент, а для Тихвинского вагоностроительного завода – «крепостной». В проигрыше в лю­бом случае не агентство, которое получает стабильную прибыль, не государство, а рабо­чий АвтоВАЗа, который решил сменить одну кабалу на другую.