Как не стать обманутым дольщиком

Поправки в закон, вступающие в силу с 1 июля, дополнительно защитят права граждан.

Покупка квартиры по сниженной стоимости, пусть даже с риском потери собственных средств, для многих остается чуть ли ни единственным шансом обзавестись собственным углом. Чтобы избежать появления новых обманутых дольщиков, наша страна переходит на новую форму отношений между застройщиком и будущим собственником жилья. Помощник прокурора Самары Александр Легостаев  во время «прямой линии» рассказал об изменениях в законе о долевом строительстве и ответил на другие вопросы горожан.

В списке 26 объектов

Легостаев рассказал: в настоящее время на контроле прокуратуры 26 проблемных объектов, для строительства которых привлекались средства граждан. Эти дома входят в перечень, утвержденный региональным правительством. Количество участников долевого строительства в реестре — 2 300 человек. По информации областного минстроя, в отношении 10 проблемных объектов Самары вопрос не урегулирован либо урегулирован частично. Планируется, что 16 объектов завершат новые инвесторы-застройщики.

— В Самаре основная масса таких объектов — более 100 — возникла до 2007 года, — отметил помощник прокурора. — Благодаря совместной работе областных, городских властей и прокуратуры количество проблемных объектов сократилось более чем на 70 процентов. В 2018 году введено в эксплуатацию пять домов, строительство которых начали еще в середине 90-х — начале 2000-х.

Чтобы избежать возникновения проблемных объектов, внесены поправки в федеральный закон №214, который регламентирует вопросы долевого строительства. Они вступают в силу 1 июля 2019 года. Изменения ужесточают требования к застройщикам и усиливают защиту прав граждан.

Застройщик — юрлицо

Самарчанка Елена Громова интересовалась, какая компания теперь может выступать застройщиком. Легостаев пояснил, что это только хозяйственное общество, то есть юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией. Его наименование должно содержать слова «специализированный застройщик». Ранее застройщиком могло выступать юрлицо любой организационно-правовой формы, в том числе предусмотренные законом некоммерческие организации.

— Это общество либо его дочерние компании должны иметь хотя бы трехлетний опыт участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч квадратных метров, — продолжил он. — Кроме того, законодатель вводит принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство».

Таким образом, застройщик, получивший разрешение на строительство после 1 июля 2019 года, не вправе возводить многоквартирные дома и иные объекты недвижимости одновременно по нескольким разрешениям.

Застройщик может иметь только один расчетный счет в уполномоченном банке, через который должны идти все расходы по возведению объекта. При этом банк будет контролировать эти операции, и они станут более прозрачными.

— Дольщики, вкладывая средства в строительство дома, перечисляют их не застройщику, как раньше, а банку. Застройщик не может использовать эти суммы, пока не введет объект в эксплуатацию и не передаст ключи от квартир покупателям. На возведение дома он тратит собственные деньги либо кредитные. Так гарантируется сохранность средств дольщиков, — рассказал Легостаев. — Если застройщик нарушает сроки работ, не может завершить дом, признается банкротом, то банк возвращает гражданам их деньги.

— Какие банки могут участвовать в процессе? — спросил Дмитрий Давыдов.

Легостаев пояснил: это крупные, финансово устойчивые банки, отвечающие определенным требованиям, те, что не рискуют потерять лицензии.

Что в договоре?

Леонид Чаев спросил: на что обратить внимание перед заключением договора долевого участия? Легостаев посоветовал в первую очередь побольше узнать о застройщике. С 1 октября 2018 года застройщики и власти обязаны размещать информацию на сайте наш.дом.рф, разработанном минстроем РФ. К ней относят адрес и режим работы компании, сведения о государственной регистрации, проекты строительства, фотографии возводимых объектов, проекты договоров участия в долевом строительстве, условия привлечения средств дольщиков (отвечающие требованиям федерального закона №214), финансовую отчетность, данные о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве. Также на сайте минстроя Самарской области необходимо проверить, не числится ли дом, в котором находится выбранная квартира, в списке проблемных объектов.

Застройщики обязаны размещать сведения о работе и на своих сайтах. Легостаев рассказал, что прокуратура в ходе проверок мониторит информационные ресурсы компаний. В 2018 году практически каждый прокурор на поднадзорной территории выявил факты, когда застройщики не указывали те или иные сведения. По требованию надзорных органов недочеты устраняют.

Также Легостаев рекомендовал обратить внимание на договор долевого участия. Он должен содержать такие положения: определение объекта, подлежащего передаче дольщику, срок передачи, цену, сроки и порядок ее оплаты, гарантийный срок на объект (устанавливается строительными нормами и правилами, техническими регламентами, проектной документацией), способы, которыми застройщик обеспечивает исполнение обязательств.

— При отсутствии даже одного из этих условий договор считается незаключенным, — подчеркнул помощник прокурора. — Документ действителен только с момента его государственной регистрации в управлении Росреестра по Самарской области.

Цена договора занижена, сильно отличается от рыночной? Это должно насторожить покупателя, так как, возможно, говорит о мошеннических действиях в будущем.

Серые схемы

— Есть ли риск не получить квартиру, если я заключаю договор соинвестирования, а не долевого участия? — задал вопрос житель Самары Кирилл Петухов.

Легостаев отметил: в таком случае нужно быть осторожным и не соглашаться. Предварительные договоры долевого участия, купли-продажи, соинвестирования, вексельная схема, оформление документов через ЖСК, которое не обладает признаками застройщика, — это серые схемы. Еще не следует рисковать — вносить деньги до получения разрешения на строительство объекта и до регистрации договора в Росреестре. Сомнительными являются предложение о заключении договора на неопределенное время или условие о продлении срока его действия.

Легостаев рассказал, что задача правоохранительных органов — не допустить возникновения новых проблемных объектов. В районных прокуратурах есть информация по каждому дому, графики работ, которые ежемесячно предоставляют застройщики. Если стройка останавливается на месяц, два, три, то прокурор проводит проверку компании и объекта. Причины отставания от графиков застройщики также объясняют в надзорном ведомстве.

Если граждане подозревают, что какой-то застройщик нарушает закон, то они могут сообщить об этом в прокуратуру. Недавно по обращению дольщицы дома на 18-м километре Московского шоссе ведомство выявило факт хищения более 1 млн рублей. В 2015 году женщина внесла деньги в кассу ООО «СК на Московском». В настоящее время дом не строят, потому что нет финансирования. Прокуратура установила: деньги дольщицы не зачислены на счет компании, похищены. По материалам проверки самарское управление МВД возбудило уголовное дело по части 4 статьи 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере). Не исключено, есть и другие пострадавшие. Это выяснит следствие.

Ольга Романова спрашивала, почему часть обманутых дольщиков до сих пор не могут получить квартиры в ЖК «Альбатрос» на улице Тухачевского, 40А. Ведь ООО СК «Новый город» сдало дом в эксплуатацию летом 2018 года. По информации Легостаева, компания, взявшись за завершение дома, обязалась удовлетворить права 188 обманутых дольщиков (168 договоров). Однако пока передало им 111 квартир. Застройщик объясняет: у него нет документов, подтверждающих оплату. Еще одна причина — рассмотрение в Октябрьском районном суде уголовного дела в отношении должностных лиц первоначального застройщика — ООО «Самарагорстрой». Проводится судебно-финансовая экспертиза, которая, по мнению СК «Новый город», определит реальное количество обманутых дольщиков, договоров и подтвердит их оплату.