Амнистия не для всех
За первое полугодие 2015 года существенно возросло число заявлений на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество по долевому строительству, приватизации и дачной амнистии. Руководитель Управления Росреестра по Самарской области Вадим Маликов поясняет, что рост связан с тем, что 1 марта 2015 года должны были завершиться приватизация жилья и дачная амнистия для индивидуальных жилых домов. Однако Государственная Дума РФ продлила приватизацию жилья до 1 марта 2016 года, а дачную амнистию для индивидуальных жилых домов — до 2018 года.
Директор ФГБУ «ФКП Ресреестра» Андрей Жуков обращает внимание, что у дачной амнистии есть пределы.
— Она объявлялась для тех объектов, которые выстраивались на участках, имеющих разрешенное использование для целей садоводства и огородничества, индивидуальной жилищной застройки (ИЖС), гаражного строительства, ведения при-
усадебного и личного подсобного хозяйства. Дачная амнистия позволила легализовать уже построенные на таких участках объекты, не предъявляя акт о вводе в эксплуатацию, но не предоставила возможности застраивать подобные участки без разрешения, — подчеркивает Андрей Жуков.
Например, чтобы построить индивидуальный жилой дом на участке, который имеет вид разрешенного использования ИЖС, нужно получить разрешение в органах местного самоуправления.
— Когда дом построен, его можно ставить на кадастровый учет без акта о вводе в эксплуатацию. Но мы в обязательном порядке направляем запросы в органы местного самоуправления, и за последние полгода более чем в половине случаев получили ответы, что разрешение на строительство не выдавалось, — рассказывает эксперт.
В обход закона
Выявляются нарушения и на этапе регистрации объектов. Вадим Маликов сообщает, что в этом году Управление Росреестра по Самарской области отказало ряду недобросовестных заявителей, которые пытались оформить недвижимость в порядке дачной амнистии, не имея на то законных оснований. Так, в двух районах Самары пытались зарегистрировать в упрощенном порядке пяти- и четырехэтажный дома. Но по дачной амнистии могут быть зарегистрированы права на отдельно стоящие дома высотой не более трех этажей, которые предназначены для проживания только одной семьи и при условии, если это допустимо зонированием территории, на которой возведен дом. Управление запросило в департаменте строительства и архитектуры Самары разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. выяснилось, что департамент такие документы не выдавал, что и явилось основанием для отказа регистрации права.
— Если индивидуальный жилой дом проходит по этажности, то его объем ограничен только кошельком того, кто его строит. В Самарской области есть прецеденты, когда индивидуальный жилой дом имеет площадь несколько тысяч квадратных метров, — отмечает Вадим Маликов.
Но переделать впоследствии такое жилье в многоквартирный дом нельзя. Как нельзя на участке с разрешенным использованием ИЖС возводить многоквартирный дом и привлекать под это строительство средства дольщиков.
Руководитель областного Управления Росреестра рекомендует тем, кто намерен приобрести квартиру в так называемом «клубном доме», попросить застройщика предоставить разрешение соответствующего органа власти (в Самаре это департамент строительства и архитектуры) о вводе объекта в эксплуатацию. Если такое разрешение есть, то это будет являться гарантией того, что все строительные нормы соблюдены и покупатель впоследствии сможет распорядиться приобретенным имуществом.
Еще один документ, гарантирующий, что с объектом все в порядке, — это свидетельство о регистрации договоров долевого участия.
— Если договор долевого участия регистрируется, значит, регистраторы проверили и права на земельный участок, и разрешение на строительство, — поясняет Вадим Маликов. — Если вам предлагают не договор долевого участия, а договор предварительной или будущей купли-продажи или другой подобный документ, то подписывать его нельзя. Потому что в этом случае вы не защищены.
Андрей Жуков добавляет, что покупателю следует также затребовать у застройщика документы на земельный участок под строящимся объектом и оценить вид разрешенного использования. И отказаться от покупки, если земельный участок предоставлен для целей садоводства и ИЖС.
Кто в доме хозяин?
Итак, что же грозит покупателю, если он приобретет жилье в доме, который внешне выглядит как многоквартирный, а на деле зарегистрирован как индивидуальный жилой дом?
— Люди, которые покупают так называемую квартиру в подобном доме, на деле приобретают долю в общедолевой собственности, — предостерегает Вадим Маликов. — То, что имеет внешний вид и функции квартиры, фактически является углом в доме, предназначенном для проживания одной семьи. Причем этот угол не определенный, не закрепленный за каждым сособственником. Порядок пользования в таком доме может меняться, и в судебном порядке один сособственник может потребовать перераспределения площади и переехать на другой этаж, в более удобную комнату.
Руководитель областного Управления Росреестра подчеркивает, что ведомство сейчас жестко контролирует соблюдение параметров для индивидуальной жилой застройки.
— Если дом на участке под ИЖС по относительным показателям похож на таунхаус, то мы ставим преграду уже на стадии постановки на кадастровый учет и государственной регистрации. Если застройщик желает построить таунхаус и у него есть земельный участок, то сначала ему придется изменить вид разрешенного использования и получить разрешение на строительство, — подводит итог Вадим Маликов. — Кроме того, у собственников соседних участков есть возможность эффективной борьбы в судебном порядке с такими застройщиками.
КОММЕНТАРИЙ
Вадим Маликов,
руководитель Управления Росреестра по Самарской области:
У нас договоры как не читали, так и не читают. А это самый ответственный момент при покупке жилья. Главное — это то, что прописано в документах, а не то, что вам показывают и говорят до заключения договора. А у многих покупателей остается некое пренебрежение к документам. Главное, что жилье им понравилось, а как оно оформляется, их не очень интересует.
СПРАВКА "СГ"
В первом полугодии 2015 года общее количество принятых заявлений на регистрацию прав осталось практически на том же уровне, что и в аналогичном периоде прошлого года (почти 330,5 тысячи в 2015 году, что на 4% меньше, чем в 2014 году — 345 788).
На 14% увеличилось количеством зарегистрированных прав в порядке «дачной амнистии» (4 137 — в 2015 году, 3 630 — в 2014) и на 18% — в порядке приватизации (12 484 — в 2015 году, 10 593 — в 2014-м).
На 5% процентов выросло количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (9 068 — в 2015 году, 8 629 — в 2014-м).
При этом на 20% снизилось количество записей об ипотеке (19 883 — в 2015 году, 27 692 — в 2014-м), почти на 7% меньше было зарегистрировано прав на нежилые помещения (17 867 — в 2015 году, 19 195 — в 2014-м), на 6% — на жилые помещения (112 313 — в 2015 году, 119 573 — в 2014-м).
Для сравнения: в декабре 2014 года управление столкнулось с беспрецедентной ситуацией, когда на государственную регистрацию прав поступило более 85 тыс. заявлений, что на 11% превышало пиковые показатели декабря 2013 года и на 45% — количество заявлений в ноябре.
Общество
Общество
Общество
Комментарии
0 комментариев